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房企纷纷抢滩长租公寓市场 盈利模式亟待清晰

时间:2017-05-22 23:49:01 来源: 《财经》杂志

  近日,住建部公布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见,鼓励长期租赁,堵塞市场乱象。5月22日,易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《财经》新媒体采访时表示,此举明确了购租并举的住房制度,也为后续发展租赁市场明确了方向。

  春节过后,全国三十多个城市相继出台严厉的限购限贷政策,4月份,北京、上海楼市成交量回落。在此背景下,不少业内人士认为,我国一二线城市已经进入存量房时代。长租公寓逐渐进入各方视野,但是其盈利来源还停留在租金与拿房成本的剪刀差上,盈利模式亟待清晰化。

  房企布局

  长租公寓是近年来房产市场兴起的新行业。相比传统房屋租赁,长租公寓的用户一般针对年轻群体,因此也被称为“青年公寓”。经营者将闲置的房源购买或租赁过来,进行统一装修、改造,并针对年轻人的社交需求,提供各类个性化服务。

  5月,乐乎城市青年社区引入复星地产战略投资;万科旗下长租公寓品牌“泊寓”进军杭州市场。不久前,碧桂园上海区域成立长租公寓管理部和产城发展部,并计划在沪拓展业务……

  资料显示,目前乐乎在北京有近30家门店,并且开始布局全国市场,在上海等城市有落地。截至2016年底,“泊寓”已经在全国18个城市布局。龙湖地产在2016年中期业绩说明会上曾首次公开表态进军长租公寓领域,计划3年内布局300处。官网显示,其已经落子重庆、成都。

  复星集团执行董事、复星地产CEO龚平认为,长租行业会在未来的二十年里具有高速发展的潜能,成为后房地产市场的新增长点。

  针对房企逐步进入长租公寓市场,严跃进认为,对于承租者来说是有积极作用的,至少可选择的房源增加了。对于部分大房企来说,在开发增量市场的同时,也逐渐关注存量市场的发展,从这个角度看,对于长租公寓的投资也符合企业成长的规律,认识到盘活存量物业的价值。

  全联房地产商会秘书长钟彬认为,长租公寓想要实现跨越式的发展,必须得到各方面的支持,既包括政策支持,也包括资金支持。

  租客争夺战

  除了上述房地产企业,长租公寓市场还吸引了房产中介、酒店、创新创业者的参与,例如链家的“自如”、华住的“城家公寓”、创业公司YOU+公寓、魔方公寓等,市场竞争激烈。

  通常而言,年轻人在步入社会3年后开始有稳定的租房需求。进一步的数据统计表明,在租房人群中,77%的人年龄处于30岁以下,换言之85后、90后占据主导地位。他谬去一直在较为优越的环境中成长,更加注重生活质量、个性化、社交化,这为长租公寓提供了可以切入的市场空白点。

  虽然市场前景被看好,但是在竞争愈发激烈的大环境下想赢得客户也不是件容易的事。链家研究院院长杨现领认为,当前经济处于下行周期以及人口的结构性调整期,都加剧了租赁市场对租客的争夺。

  首先,经济下行周期带来的是租房市场空置率的上升,租房周期延长,七天以内出房的概率变低。上海、深圳、南京租金下滑都比较明显,特别是上海高端品牌出租率较低。

  其次,人口分布结构的调整也给租房市场带来了压力。以前都认为租房市场需求旺盛,只需要和二房东抢租客。但现在,随着一线城市人口疏解,从中心城市向周边城市转移,人口在城市之间以及在城市不同区域之间重新配置,带来的结果是租客流动,租客争夺战正在上演。

  此外,这一定位相对高端的租房产品,价格较高,目标客群较窄,获客难度更大。杨现领认为,想赢得租客,还是要打造差异化的产品和服务。

  但是他也表示,未来房租上涨的大趋势一定不会变,因为它与人均可支配收入正相关。受居住空间消费升级的影响,机构化租赁崛起的趋势也不会变。

  盈利难题待解

  在2016年12月《租赁崛起》报告中,链家研究院描绘了一片租赁蓝海:国内房屋租赁市场规模1.1万亿,预计到2025年将增长到2.9万亿。

  虽然租赁市场前景广阔,但是目前长租公寓的盈利来源还停留在租金与拿房成本的剪刀差上,盈利模式亟待清晰化。

  上市公司世联行在2016年年报中显示,包括长租公寓在内的资产服务业务,总体毛利率仅为2.32%,其中主要原因是“拓展成本和公寓前期运营成本”。

  长租公寓项目在筹备阶段,比如房源收购、房屋装修、税收等方面,都需要较高的成本。此外,前期宣传运营,也要投入大笔资金。

  5月16日,世联行因“再融资政策法规、资本市场环境、融资时机”等因素决定终止20亿元定增方案,此前其拟将募集资金投入一、二线城市,建设13万间长租公寓。不过,虽然上述定增计划终止,但世联行表示,将继续推动长租公寓项目的建设。

  有观点认为,长租公寓项目投资回报率不高,回报周期长,第一阶段只能是扩展亏损期。严跃进也认为,长租公寓当前是一种资金投入模式,或者说是砸钱的模式,从短期看,其实不赚钱,所以需要大量资金做支撑。

  由于长租公寓还属于新兴行业,如何挖掘其附加价值,还要通过在市场中摸爬滚打寻找更多商机。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖曾提出,小规模、打概念的长租公寓肯定不赚钱,他甚至认为,没有足够的资金支持,长租公寓市场的小鱼在一年之内就会慢慢消亡。(《财经》新媒体 蒋诗舟/文)


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